サラリーマン向け『不動産投資の減価償却費について』その計算方法と仕組みを解説

会社員やサラリーマンの方で副業として不動産投資を始める方も多く、始める方の中には不動産投資での節税効果を期待している方も多いのではないでしょうか？

不動産投資における節税効果は『減価償却費』を上手く活用するのポイントですが、

減価償却って聞いたことあるけど、
節税効果とどう関係があるのかな？

減価償却費を上手く活用するには、
どういう物件を選んだ方がいいのかな？

と悩まれる方も多いのではないでしょうか？

それもそのはずで、私自身もサラリーマン時代に、不動産投資用にワンルームマンションの２室を購入し、８年間で300～350万円程（年間40～45万円）の節税効果を得た経験がありますが、不動産投資を始める際は、多額のローンの借入れがあることや、一旦始めると途中で辞めれならないことから、どうしても慎重に判断せざるを得ないのです。

この記事では、不動産投資における減価償却費について、一読すれば理解できように、わかりやすく解説しています。

減価償却費は物件の構造や築年数、建物価格によって異なるため、効果的に節税をしたいのであれば、それに適した物件を選ぶ必要がありますので、ぜひ参考にしみてください。

減価償却費の仕組みを知ることで、
後悔のない物件選びができます！

減価償却費とは？

不動産投資では、減価償却費を上手く活用することで節税効果のメリットを最大限活かすことができるので、まずは減価償却費に対する理解を深めていきましょう。

減価償却の考え方

『減価償却』とは時間の経過と共に資産価値が減少するという考え方であり、特に価格が大きく長期間にわたって使用できる資産については、購入した年に全額を費用計上するのではなく、一定の期間にわたって分割して費用計上していくのが根本的な考え方となり、この分割して費用計上していくのが『減価償却費』となります。

例えば、会社事務所を開くため2000万円の建物を購入したとして、その物件の耐用年数を5年とした場合、2000万円÷5年＝400万円となり、１年間あたり400万円の資産価値の減少となるため、必要経費（減価償却費）として400万円が計上できることになります。

減価償却は建物のみが対象

なお不動産投資においては、建物価格だけはなく土地価格を含めて購入することになりますが、注意すべき点は「土地価格分は減価償却の対象にはならない」ということであり、これは土地というのは経年によって価値が下がるものではないと考えられているからです。

また不動産投資の対象には区分所有のワンルームマンションや中古アパート等があり、土地と建物を同時に購入するケースがほとんどですが、この場合でも土地と建物の金額を明らかにして、建物の購入価格に対してのみ減価償却を行っていくことになります。

★マンションの土地・建物の価格割合についてはこちら↓
マンション経営online「実は知らなきゃ損？！不動産購入時の土地と建物の割合の決め方」

耐用年数は建物構造によって決まる

また、減価償却期間は、法定耐用年数と築年数（経過年数）から決まりますが、これは自由に決められるものではなく、法的に定められているものになり、その耐用年数は建物の構造によって異なります。

新築の場合の法定耐用年数は、

となり、新築建物の場合はこの法定耐用年数に合わせて減価償却を行っていくことになります。

なお、不動産投資では新築のみならず、中古物件を購入する方も多いですが、

中古物件の場合は、

をベースに減価償却を行っていくことになります。